■王丽新
截止4月6日，大部分上市房企已裸露2024年财报。搭伙头部房企的利润表、现款流量表及钞票欠债表这三张报表，对企业惩办、行业发展和投资者有联想都至关进击。
参考头部上市房企裸露的记号性财务指数变化弧线来看，笔者以为，确立商已搁置领域“珍惜”，靠诡计性杠杆脱手发展，构建多元业务新模式。在此经由中，房地产行业转型的三种旅途也愈发了了。
第一，确立业务毛利率承压，头部房企转向发力“好屋子”赛说念，壮大多元化业务，以期晋升ROE，赚可继续的钱。
若以行业近10年ROE(净钞票收益率)平均值变化弧线来看，ROE处于高位时曾一度接近12%，如今则降至3%傍边，个别头部房企ROE从20%降至不及4%。固然，这种变化背后，是供求相干等多种成分共同作用所致。跟着城市化率、东说念主口等要素改换，确立市集领域减轻，头部房企概述毛利率已从30%以上的高点着落至2024年的13%落魄，这意味着房地产企业念念要发展，得走新路。
永久来看，在新的供求相干市集框架下，房企改日念念要晋升ROE水平，要在四方面修王人内功。一是要在确立基本盘上聚焦“好屋子”，提高产物溢价本事，拉升面容结转的毛利率；二是需由以重钞票为主向“轻重集合”转型，怜爱“轻钞票”推广本事，作念大运营轻钞票业务收入占比；三是作念好精良化惩办，诓骗AI等科技技巧减少开销，优化供应链和库存惩办本事，限度存货减值风险；四是积极通过REITs、钞票证券化等步地周转存量钞票，晋升收益水平。确立商要围绕代建、概述运营奇迹等多元赛说念积极转型升级，赚“可继续的钱”。
第二，“消化存量”回收现款流为第一要务，“优化增量”聚焦高能级城市投资增厚安全垫。
“活出彩”的前提是“活下来”。面前，一线城市及热门二线城市楼市出现回暖，但市集仍存不细则性。敌人部房企而言，去库存和补货两手都要握且都要握好。为此，确立商正在进行诸多致力。
一方面，快速去库存，具体现实旅途粗略有四种：一是多措并举加速对商办、车位，以及现房等存货去化，幸免“好屋子”集中上市冲击存量房市集；二是通过政府收储模式处理尚未确立且无力确立的闲置地皮；三是加大大量钞票变现力度；四是着重诡计性物业运营质地，晋升该业务产生的正向现款流领域，靠内生能源脱手发展。
另一方面，聚焦高能级城市拿地。重仓一线及热门二线城市，是面前好多上市房企的共同礼聘。这一表象背后有三大驱能源，一是高能级城市连年来较多推出中枢肠块，去化率高、变现快；二是中枢城市中枢板块韧性好，钞票保值性好；三是“好屋子”工程加持下，容积率、净高档方面新规可助力企业打造品牌IP，溢价空间可期。固然，有条目的房企仍在进行合理融资，强化公司流动性，但有息欠债领域举座呈现继续压降态势。
第三，有序压降有息欠债领域，行业钞票欠债表清静改善。
在房地产轻视式发延期间，即便不计入表外欠债，不少A股房企剔除预收款后的钞票欠债率仍进步80%红线，部分H股房企净欠债率进步100%，防风险本事显豁不及。
如今，房企对财务正经已有很深的意志，在标本兼治化解房地产风险的想法之下，无数房企通过多种路线继续压降有息欠债领域，比如，变卖钞票偿债、推动债务重组、缩减融资领域等。概述来看，截止2024年底，头部房企平均融资本钱、债务总数均不才降，剔除预收账款后的钞票欠债率多保持在50%至70%之间，较为合理。“世东说念主拾柴火焰高”，行业钞票欠债表有望清静改善。
房地产风险市集化出清仍需时刻。从新部上市房企的“三张报表”，已可窥见房地产转型的向好变化。改日，上市房企仍需保持计谋定力，用“好产物”“好奇迹”谈话，交出让投资者、鼓励及研究各方更为心仪的“答卷”，助力行业健康发展。